„Rund um die Immobilie“

 

1. Keine Beschlusskompetenz der WEG-Mitglieder für die Einführung von Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vermietungsbeschränkungen

 

BGH, Urteil vom 22.3.2019, Az. V ZR 105/18

 

Sachverhalt:

Die Gemeinschaftsordnung vorliegender Wohnungseigentümergemeinschaft regelt, dass eine Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist. Der Verwalter soll seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern können.

Die Eigentümer fassten sodann mehrheitlich einen Beschluss, der vorsah, dass Miteigentümer, die ohne die erforderliche Verwalterzustimmung einen Mietvertrag abschließen, verpflichtet sind, eine Vertragsstrafe an die Gemeinschaft zu zahlen. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung würde vorliegen, wenn die Nutzer der vermieteten Wohnung voraussichtlich nur kurze Zeit (bis zu 3 Monaten) in der Anlage anwesend sind.

 

Aufgrund dieses Beschlusses verlangt die Gemeinschaft nunmehr gegen einen Eigentümer Zahlung einer entsprechenden Vertragsstrafe, da dieser kurzzeitig an arabische Gäste (sog. „Medizintouristen“) vermietet habe.

 

Entscheidung:

Der von der Gemeinschaft gefasste Beschluss ist nichtig. Es besteht keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die Einführung von Vertragsstrafen. Ein Zahlungsanspruch der Gemeinschaft besteht daher nicht, urteilten die Richter.

Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

Hierunter lässt sich eine Beschlusskompetenz jedoch nach Ansicht der Richter nicht subsumieren. Auch eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums liege nicht vor.

 

In diesem Falle sind jedoch die übrigen Wohnungseigentümer nicht schutzlos gestellt. Ihnen steht die Möglichkeit zu, sich bei Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen mittels eines vorbeugenden Unterlassungsanspruchs und im Wiederholungsfall der Verhängung eines Ordnungsgeldes gegen den störenden Eigentümer zu wehren.

 

2. Voraussetzungen für ein Fortsetzungsverlangen des Mieters wegen unzumutbarer Härte nach ordentlicher Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs

 

Urteile des BGH jeweils vom 22. Mai 2018 – Az. VIII ZR 180/18 und Az. VIII ZR 167/17 

 

Sachverhalt zu Verfahren VIII ZR 180/18:

Der Kläger hat im Jahre 2015 die streitgegenständliche Wohnung zur eigenen Nutzung für sich und seine Familie erworben. Die Mieterin ist 1937 geboren und wohnt seit 1974 mit ihren beiden über 50 Jahren alten Söhnen in der Wohnung.

Der Käufer hat eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, der die Beklagte widersprach wegen ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug zu verschlechtern drohe, sodass dieser nicht zumutbar sei.

Das Berufungsgericht hatte die Eigenbedarfskündigung für wirksam erachtet, jedoch einen Härtefall bejaht und daher bestimmt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Hiergegen wehrt sich der Kläger.

 

Sachverhalt zu Verfahren VIII ZR 167/17: 

Die Beklagten sind seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte, in der auch zusätzlich der volljährige Sohn der Beklagten zu 1 und der Bruder des Beklagten zu 2 wohnt. Im Jahr 2015 kündigt der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf, damit seine geschiedene Ehefrau in die Doppelhaushälfte einziehen könne, um ihre dort in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen zu können.

 Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich insbesondere auf Härtegründe insofern, als dass der Bruder schwer erkrankt sei und von dem ihm als Betreuer bestellten Beklagten zu 2 versorgt werde. Gemäß einem ärztlichen Attest würde ein erzwungener Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands führen.

 

In den vorgerichtlichen Instanzen wurde die Eigenbedarfskündigung als begründet angesehen und der eingeleiteten Räumungsklage der Kläger stattgegeben.

 

Entscheidung:

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts jeweils aufgehoben und die Sache zur weiteren Aufklärung, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen, an die Gerichte zurückverwiesen.

 Das Gericht fordert von den Gerichten der unteren Instanzen, dass diese eine umfassende Sachverhaltsaufklärung vornehmen, sowohl hinsichtlich der Interessen des Vermieters, als auch hinsichtlich der Interessen der Mieter an der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

 

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nun lassen sich gerade keine allgemeinen Fallgruppen (Alter des Mieters, Mietdauer) bilden, die als Härtegrund zugrundelegbar sind. Es bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung zu den Folgen, die sich hieraus ergeben.

Soweit von einer Partei für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert drohende und schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht werden, so haben sich die Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mithilfe eines Sachverständigen ein genaues Bild zu verschaffen, welche Gesundheitsfolgen im Einzelnen mit dem Umzug verbunden wären, insbesondere welchen Schweregrad einer solchen Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen würde.

 

Nunmehr hat der Senat des Bundesgerichtshofs seine diesbezügliche Rechtsprechung präzisiert und fordert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen ist, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat.

 

    

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Rechtsanwältin Michaela Hofheinz