„Rund um die Immobilie“

 

 

1. Hohes Alter der Mieter als Härtegrund gegen Eigenbedarfskündigung

 

LG Berlin, Urteil v. 12.03.2019, Az. 67 S 345/18

 

„Ein hohes Lebensalter des Mieters reicht nach Auffassung des LG Berlin allein schon aus, um nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen zu können.“

 

Fall:

Für ein seit 1997 bestehendes Mietverhältnis verlangte die Vermieterin einer Wohnung von den 87- und 84-jährigen Mietern die Räumung aufgrund Kündigung der Vermieterin wegen Eigenbedarfs.

Die Mieter erklärten den Widerspruch gegen die Kündigung aufgrund ihres hohen Alters, ihrem Gesundheitszustand, ihrer langen Verwurzelung am Ort und ihrer für eine Ersatzwohnung nicht ausreichenden finanziellen Mittel.

 

Urteil:

Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage der Vermieterin ab und sprach den Mietern einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu.

 

Nach Ansicht des Gerichts ist allein schon aufgrund des hohen Alters Verlust der Wohnung eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es bedarf nicht zusätzlicher gesundheitlicher und sonstiger Folgen.

Zwar sind natürlich die Interessen des Vermieters abzuwägen, aber die Vorschrift sei, so das Gericht, „mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG (Garantie der Menschenwürde) und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen.“ Die Interessenabwägung könne nur dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn dieser beim Fortbestand des Mietverhältnisses besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile befürchten müsse. Das Erlangungsinteresse des Vermieters müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen.“

Über die Frage, ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können, hat das Gericht nicht entschieden.

  

2. Bezahlung einer Verwaltungskostenpauschale im Wohnraummietrecht?

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018, Az. VIII ZR 254/17

 

„Eine Vereinbarung über eine Verwaltungskostenpauschale im Wohnraummietvertrag ist unwirksam. Mieter müssen keine gesondert in Betriebskostenabrechnung ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen.“

 

Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Es ist daher Vermietern nicht gestattet, diese Kosten auf den Mieter mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung umzulegen. Dies gilt auch für Vermieter von Eigentumswohnungen, denen diese Kosten von der Eigentümergemeinschaft mit der Jahresabrechnung in Rechnung gestellt werden. Eine Weitergabe dieser Kosten an ihre Mieter ist unzulässig.

 

Nach Ansicht der Richter des Bundesgerichtshofs sind nach dem Gesetz mit der vereinbarten Miete grundsätzlich alle Kosten des Vermieters abgegolten. Das Gesetz sind lediglich für Betriebs- und Heizkosten eine Ausnahme vor, die zusätzlich zur Miete gefordert werden dürften. Verwaltungskosten seien daher Bestandteil der Grundmiete, aber keine Betriebskosten.

 

3. Grundstückseinfriedung durch Nachbarn

 

BGH, Urteil vom 21.09.2018, Az. V ZR 302/17

 

„Ein Grundstückseigentümer, der nach § 14 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 NachbG HE einen Anspruch auf Mitwirkung an der Errichtung der ortsüblichen Einfriedung auf der Grenze hat, kann von dem Grundstücksnachbarn die Beseitigung einer bereits vorhandenen Einfriedung verlangen, wenn und soweit dies zur Erfüllung seines gesetzlichen Einfriedungsanspruchs erforderlich ist.“

 

Fall:

Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Auf dem Grundstück der Klägerin ist ein Wohn- und Geschäftshaus, auf dem Grundstück des Beklagten ein Wohnhaus errichtet. Der Beklagte hat auf seinem Grundstück neben der Grenze statt des vorherigen Maschendrahtzauns eine 2 m hohe Wand aus Metall errichtet. Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage die Beseitigung dieser Metallwand.

 

Urteil:

Nach Ansicht des Gerichts „kann der Grundstückseigentümer auch verlangen, dass nicht neben eine ortsübliche Einfriedung eine weitere, andersartige gesetzt wird, welche das Erscheinungsbild der Einfriedung völlig verändern würde. Zwar geben lediglich ästhetisch störende Vorgänge oder Zustände auf einem Grundstück dem davon betroffenen Nachbarn in der Regel keinen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB.

 

Geht es indessen um die Wahrung einer durch das Nachbarrecht besonders ausgestalteten Rechtsposition des Eigentümers, nämlich um seinen Anspruch auf ortsübliche Einfriedung, bildet das Erfordernis der Ortsüblichkeit nicht nur den Maßstab dafür, welche Art der Einfriedung die Nachbarn kostenmäßig hinnehmen müssen.

Es bestimmt vielmehr im beiderseitigen Interesse auch die zweckgerichtete und darüber hinaus auch die ihnen optisch-ästhetisch zumutbare Beschaffenheit der Einfriedung, weil gerade in Bezug auf das äußere Erscheinungsbild die Interessen der Nachbarn häufig widerstreiten und die Nachbargesetze solche Streitigkeiten in angemessener Weise auszugleichen suchen.“

  

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Rechtsanwältin Michaela Hofheinz