„Rund um die Immobilie“

 

 1. Übertragung einzelner Räume des Sondereigentums durch den Wohnungseigentümer möglich

  Oberlandesgericht München, Beschluss vom 06.06.2017, Az. 4 Wx 440/16

 

Ein Wohnungseigentümer kann einzelne Räume seines Sondereigentums auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen, wenn das übertragene Sondereigentum mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbs verbunden wird. Eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und einer Übertragung der Miteigentumsanteile ist nicht erforderlich.

 

Sachverhalt:

Grundlage für die Entscheidung war ein Fall von dem Amtsgerichts München aus dem Jahre 2016. Die Parteien stritten im Rahmen eines Grundbuchberichtigungsverfahrens darüber, ob ein Wohnungseigentümer das Sondereigentum an seinem Hobbyraum wirksam auf einen anderen Eigentümer im Haus übertragen dürfe, ohne zugleich eine Verfügung über die Miteigentumsanteile zu veranlassen und die übrigen Wohnungseigentümer an der Entscheidung miteinzubeziehen.

 

Entscheidung:

Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 06.06.2017 entschieden, dass einzelne Räume wirksam auf einen anderen Sondereigentümer übertragen werden dürfen. Voraussetzung ist, dass das übertragene Sondereigentum mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbers verbunden wird. Eine Änderung der jeweiligen Miteigentumsanteile bedarf es nicht.

 

Nach Ansicht des Gerichts ist § 6 WEG in diesem Falle nicht einschlägig. Danach darf Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil nicht veräußert werden. Diese Vorschrift solle nach Ansicht des Gerichts dafür Sorge tragen, dass nicht eine Person in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Sondereigentümer ist, ohne zugleich Miteigentümer zu sein.

 

Da die Rechtsstellung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer davon nicht betroffen ist, bedürfe es nach Ansicht des Gerichts zudem keine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer.

 

2. Bei entsprechender Kostenregelung in der Teilungserklärung muss ein Wohnungseigentümer alleine die Sanierungskosten für im Gemeinschaftseigentum stehender Bestandteile seiner Dachterrasse bezahlen.

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018, Az. V ZR 163/17

 

„Eine Regelung in einer Teilungserklärung, wonach ein Wohnungseigentümer die Bestandteile einer ihm zum ausschließlichen Gebrauch bestimmte Dachterrasse auf eigene Kosten instand zu halten- und instand zu setzen hat, ist so zu verstehen, dass er die Sanierung auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile der Terrasse auf eigene Kosten vornehmen muss.“

 

Sachverhalt:

Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung hatte an der dazugehörigen Dachterrasse das alleinige Sondereigentum.

 

Die Teilungserklärung sah vor, dass der Wohnungseigentümer nicht nur für sein Sondereigentum, sondern eben auch für Bestandteile der Dachterrasse, die im Gemeinschaftseigentum stehen, aber zum ausschließlichen Gebrauch durch den Sondereigentümer der Dachterrasse bestimmt sind, Instand-haltungs- und Instandsetzungskosten tragen müsse.

 

In der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die notwendige Sanierung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Unterbaus der Dachterrasse aufgrund der Regelung in der Teilungserklärung auf Kosten des betreffenden Wohnungseigentümers durchzuführen sei.

 

Hiermit war der betroffene Eigentümer nicht einverstanden und erhob daher Klage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies sie ab.

 

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat die alleinige Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers bejaht.

 

Zwar sieht § 16 Abs. 2 WEG vor, dass die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile des Gebäudes und der Wohnungen von allen Eigentümern gemeinschaftlich entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind, jedoch handele es sich bei der Regelung in der Teilungserklärung um eine hiervon abweichende Bestimmung.

 

Demnach habe der Kläger die Kosten der beschlossenen Sanierung alleine zu tragen. Die Bestimmung sei dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst. Daher betrifft sie sowohl die Instandsetzung der Sondereigentum, als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Dachterrassen.

     

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen. Gerne stehe ich Ihnen für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung.

Rechtsanwältin Michaela Hofheinz